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　　根据工作需要，国家税务总局长春市二道区税务局自由大路办公区物业管理服务采购项目，为国家税务总局长春市二道区税务局提供办公楼室内外以及院区保洁、安保秩序维护服务、会议管理服务等后勤保障服务及临时性保障工作。

　　3、合同签订：服务期限三年，合同一年一签，第二年、第三年合同金额以第二年、第三年预算批复为准。

　　1、物业项目基本情况：本项目位于长春市二道区自由大路4855号，占地面积0.42公顷，2008年底竣工并投入使用。综合办公楼共十三层，由纳税服务大厅、会议室、办公室、后勤值班室等组成，总建筑面积约9424.71㎡，其中地下一层，建筑面积1148㎡，地上十二层，建筑面积8276.71㎡。园林绿化面积400㎡，机动车泊车位 60个。

　　——综合保障物业服务（以下简称综合服务）：发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、投诉处理、客户意见的征集和处理、信报收发、标识管理、档案管理等；

　　——共用设施设备管理：提供机房、供电系统、电梯系统、供冷供暖、给排水系统、消防系统、安防监控系统、门禁系统等管理服务，保证设施设备正常运行；

　　——突发事件应急管理：结合办公楼的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查、进行风险分析，对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时告知客户、有关部门，并采取相应措施；

　　——特约服务：须另外约定的其他服务，涉及一楼二楼外墙及围墙清洗、地毯清洗、地沟简易清掏等专业服务；

　　——绿色物业管理：在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作；

　　3.本次物业管理服务采购所涉及的办公楼的基本情况包括但不限于楼宇建筑面积、保洁面积、外墙面积、楼宇外围面积、门前三包的界定、楼内房间情况、会议室数量及规模、楼内设施情况、地面材质等

　　集中办公区、机房、卫生间、办税窗口、办公室、电梯间、强电井、办税窗口、自助办税服务区、电教室

　　信访接待室、办税窗口、卫生间及母婴室、自助机、填表区及自助服务区、电梯间、强电井、消防控制室

　　——建立健全调查制度、调查问卷、回访统计表、原因分析及整改措施记录。回访调查表、调查问卷应为收录用户签名的原始记录；

　　——综合满意度调查：每年至少一次，向客户采用走访、问卷调查等形式，开展物业管理服务满意度调查，并对调查结果进行分析，持续改进；

　　——对挂号信（含特快专递）、汇款单、包裹单，应填写好通知单并分发到信箱；对特快专递邮件应负责通知到单位或个人，并有领取签字手续；

　　——挂号信的分发严格按照签收登记执行，领取人需本人持有效证件签字确认，代领应持代领人和被领人的有效证件，登记姓名和领取日期，做到有据可查；

　　——对地址不详或未写清信箱号的信函、汇款单、包裹单及印刷品等邮件，由收发人员负责查找收件人，如查无此人，应负责及时办理退回手续。

　　——按甲方要求做好有关档案管理工作，建立设施设备维护检测记录、运行值班日记等物业档案管理内容。

　　——按照《长春市城镇房屋结构安全检查技术导则》要求，定期对房屋结构、外墙面、屋顶、公共通道、门厅、楼梯、上下水系统、供电设备等部位日常维护、巡检，发现问题及时维修，确保办公楼（区）的各个系统正常使用；

　　——在建筑物保修期内应重点检查房屋建筑尚存的质量问题（包括房屋建筑质量、设备设施质量、安装技术等方面），发现问题应立刻上报维修；

　　——工作标准：维修及时率95%以上；维修质量合格率95%以上；维修客户满意率95%以上；返修率不高于1%；

　　——到达现场时限：一般故障维修人员应在15分钟内到达现场，如：门、窗、锁、灯、电话、卫生间设施、公共区域等；紧急故障维修人员应在10分钟内到达现场，如：跑、冒、滴、漏、空调、照明等设备停运、室温、噪音、异味问题等；

　　——修复时限：零维修服务不需换件的当时完成，一般情况不超过24小时完成，延时修复不超过3个工作日完成；有需要采购等特殊情况的，与客户约定时间，并采取临时措施；

　　——维修服务要求：公布报修电话。工作时间受理客户报修，非工作时间由值班人员受理客户报修；维修人员前往维修现场时携带工具箱、维修配件，必要时携带梯子；应做到维修（报修）单填写准确、齐全，及时完成维修任务；

　　——小修内容：楼面或地面的块料面层松动的、散水严重损坏影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏、残缺的，应修复；如磨损过薄影响安全的，应局部拆换；

　　——质量要求：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱紧绷，不露纱头。

　　——小修内容：楼内管道锈蚀脱皮的，应及时清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；

　　——质量要求：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

　　——质量要求：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

　　——对水电气热等能源消耗情况进行统计分析，配合后勤管理部门控制能源费用支出，制定节能降耗措施；

　　——后勤管理部门按国家有关规定推广使用绿色节能建材或进行局部节能改造时，应配合做好施工现场的必要支持和安全工作，同时做好后期新材料、新设备设施的使用和维护工作；

　　——监视和维修运行中的电气设备，检查高低压配电指示灯、电压表、电流表指示是否正确，有功、无功仪表是否正常，以保证其正常运行方式。确保管辖范围内的电气设备安全、运行经济；

　　——按《特种设备使用单位使用安全主体责任监督管理规定》（国家市场监督管理总局令第74号）文件要求，配备安全总监和安全员，做好日管控、周排查、月调度的相关工作；

　　采用地源、水源热泵，应按设备供应商提供的技术要求进行操作，并符合国家相关技术规范。市政或锅炉供暖按照采购人要求配合专业部门（公司）做好日常运行管理。

　　——消防控制室值班人员应熟练掌握火警处置程序和要求，按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况，确保其处于正常工作状态，并做好消防控制室的火警、故障和值班记录；

　　——如发生火灾报警，应立即赶到现场确认，若有火情应及时并通知相关部门及领导，同时协助甲方立即进行人员疏散、组织灭火，维持现场秩序；切断火灾区域非消防用电，关闭燃气等；保持物业管理服务区域的消防通道、安全出口、消防登高面通畅；接应消防车到达火灾现场；

　　——为保证共用设施设备的正常运行，对超出本管理范围且影响设备设施运行的设备设施故障给予维修、抢修响应；

　　——根据共用设施设备的使用年限和运行情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修设备设施清单计划及预算，提请甲方审定。

　　——按照甲方单位工作要求，随时组织人力对零星家具进行搬抬，应有必要的保护措施，确保物品无破损；

　　——在巡逻过程中，对己经发生的不法侵害案件或治安灾害事故，应及时报告上级主管部门和公安单位，并采取相应措施保护现场；

　　——遇有正在实施的不法侵害行为时，应迅速报告，并依法采取必要措施予以制止，期间防止其行凶、或逃跑。遇有火灾、爆炸等事故，应立即报警，并及时通知甲方单位，采取措施防止事态扩大。要积极协助抢救受伤人员，并做好保护现场工作。

　　——办公楼的监视监控设施应24小时开通，执行值班制度，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；

　　——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应按流程规定及时向有关人员或部门报告，并安排秩序维护人员及时赶到现场进行前期处理；

　　——不得泄露和传播监控录像内容，非经机关服务中心主管领导批准和相关查看手续准予，不外借录像资料；

　　——定期开展消防培训和演习，签订安全责任书，保证值守人员掌握基本消防技能、熟练掌握防火、灭火知识、消防安全四个能力与消防安全四个知道及消防器材的使用方法，有自防自救能力；

　　——针对火灾、治安以及公共安全卫生制定各类应急预案，落实到位，及时报告，协助相关部门及人员采取应对措施。

　　——为进入办公楼内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务。在场地内的车辆必须码放整齐，禁止乱停乱放；

　　当发生干扰、破坏甲方单位正常的生产、生活、工作秩序的特殊情况时，秩序维护员应按照应急工作预案，迅速将有关情况报告甲方单位或当地公安单位。协助做好疏导工作，维护正常秩序。

　　5.区域内积雪、落叶、积水等应按照每天作息时间上班前进行清扫，保证路面不积水、不结冰、中到大雪及时清扫。雪停后立即组织人员清理积雪，并将积雪运到指定地点。

　　——根据实际情况，按照可回收物、有害垃圾、厨余垃圾（湿垃圾）、其他垃圾（干垃圾）分别设置垃圾桶，实现分类储存；

　　——中转站应随脏随打扫,做到站内墙面及天花板无积灰、污迹、蛛网，无乱涂乱画，墙面光洁，外墙面整洁，垃圾清场后应认真冲洗；

　　——应做好中转站及周围3米内的消杀工作，严格做到每天上午10：00左右消杀一次，下午4：00左右消杀一次，垃圾清运后消杀一次，另视垃圾产量、垃圾成份或天气等具体情况可适当增加消杀次数，尽量减少苍蝇密度；

　　——场地布置：根据组会方要求、场地大小、用途，明确摆放规定，同时须留有足够的应急疏散通道疏散出口；

　　——引导服务：按照会议预定单做好水牌并放置在指定位置；引导人员原则上于会议开始前就位。引导手势规范，语言标准；

　　——会议开始后立即给茶杯加满水；茶水加满后立即摆放热毛巾；首次满水后15分钟进行第二次续水；之后每30分钟续水一次；续水时应左手拿暖瓶，从客人右侧，微侧身用右手中指和无名指夹起杯盖，用拇指、食指握住杯把，在客人身后加水，再轻轻的将水杯放在桌上，盖上杯盖，杯把朝向客人的右边。注意续水时倒杯子的八分为宜，续水时应慢，以免开水溅到客人身上。如是矿泉水，要随时注意客人饮用情况，及时更换。

　　——会议时间较长时：如果中间休息，服务员要及时整理好座椅、桌面用品，续水，增补便签。在整理时，注意不要弄乱和翻阅桌的文件、本册等；

　　——会议召开期间保证会场内（如组会方许可）及会议室外至少各保留一名进行服务，随时解决与会人员提出的临时要求。会议进行过程中，细心观察会议室动静，如发现客人有事招呼，要立即应承，如客人的要求暂时无法满足，要及时汇报上级，确实无法满足的应向客人解释清楚；会议接待员及协助服务会议的接待员要保持工作纪律，不允许嬉笑、打闹、对会场内指指点点，做出不文明举动。

　　——会议结束前，各引导人员迅速抵达岗位，进行疏散。不得影响其他会议正常进行。会议结束后将茶具、会议用品、台型及室内卫生恢复到最佳状态，茶具及时清洗、消毒。关闭所有设备，整理会场，最后关闭电灯、门窗离开。

　　——对于100人以上的大型会议，会前应将会议中心疏散图、各疏散通道位置告知组会方，并提醒组会方顺序退场；

　　——发生紧急事件时，立即组织相关责任人处理，按应急方案制定的措施执行，并分析原。